Immobilienrecht

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist beurkundungspflichtig. Dies umfasst einerseits natürlich sämtliche Abreden, die für einen Kaufvertrag notwendig sind – insbesondere die Vereinbarung des Kaufpreises –, aber auch alle anderen Abreden, die nach dem Willen auch nur einer Partei in engen Zusammenhang mit der Veräußerung und dem Erwerb der Immobilie stehen – bspw. die Veräußerung von beweglichen Gegenständen, die Rückmietung durch den Verkäufer. Wenn Sie sich über die wesentlichen Fragen rund um den Kauf einer Immobilie informieren wollen, haben wir hierfür ein Merkblatt vorbereitet. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten gibt es darüber hinaus weitere Dinge zu beachten, die in einem gesonderten Merkblatt dargestellt werden.

Im Normalfall bereiten wir für alle Parteien den Vertrag vor. Hierfür wird ein aktueller Grundbuchauszug benötigt. Zur Einsicht benötigen wir eine Grundbuchvollmacht des Grundstückseigentümers. Weiterhin müssen wir natürlich diejenigen Dinge wissen, die die Parteien – ggf. auch unter Mitwirkung eines Maklers oder einer sonstigen Person – besprochen haben. Hierzu können Sie gern auf unseren Erfassungsbogen zurückgreifen, den Sie uns gern ausgefüllt per E-Mail zusenden können. Um jedoch Rückfragen zu vermeiden bzw. von Anfang an alles besprechen zu können, empfiehlt sich – gerade dann, wenn man nicht tagtäglich mit solchen Fragen beschäftigt ist, immer erst ein Gesprächstermin in unseren Kanzleiräumen, in dem wir diese Fragen mit Ihnen gemeinsam erörtern. Hierfür brauchen wir dennoch einige wenige Angaben, die Sie bitte mitbringen mögen:

• Wer verkauft, wer kauft?
• Grundbuchangaben zum Grundstück – also Gemarkung, Flur und Flurstück,
• Wird nur ein Stück aus einem Flurstück verkauft, wird ein Lageplan benötigt, in dem das Stück eingezeichnet ist, und eine Angabe zur Größe des Stücks.
• Wie hoch ist der Kaufpreis?
• Ab wann soll der Käufer das Grundstück nutzen können – gibt es bestimmte fixe Termine, die unbedingt eingehalten werden müssen?
• Wird der Kaufpreis oder ein mögliches Bauvorhaben durch eine Bank finanziert?

Beim Erwerb von Gegenständen durch mehrere Personen – insbesondere also auch von Grundstücken – sollte sich die Erwerberseite über das Verhältnis Gedanken machen, in dem sie am Ende Eigentümer sein werden. Dies ist nicht nur eine Frage für unverheiratete Erwerber – auch für Ehepartner ändern sich durch die Eheschließung im deutschen Zivilrecht nicht die Regeln, nach denen sie Eigentum erwerben. Es geht dabei um Fragen, ob nur gemeinsam oder auch einzeln über den Grundbesitz bzw. den eigenen Anteil daran verfügt werden kann, ob man jederzeit das Rechtsverhältnis ggf. unter gerichtlicher Mithilfe aufheben lassen kann, aber unter bestimmten Umständen auch der Vereinbarung, wer das Grundstück wie nutzen kann. Möglich ist es auch bereits zu Beginn zu regeln, was passieren soll, wenn sich herausstellt, dass der gemeinsame Erwerb nicht mehr die beste Idee war, aber auch Bestimmungen zum Fall des Versterbens zu treffen. Hierzu wird Ihnen das Merkblatt „Erwerb durch mehrere Personen“ zur Information empfohlen.

Die im Rahmen einer etwaigen Finanzierung von Banken und Sparkassen geforderte Sicherheit am Grundstück – es handelt sich dabei zumeist um eine Grundschuld, die ungefähr dem entspricht, was sich die meisten Menschen unter einer Hypothek vorstellen und ähnelt dieser auch – wird durch den Notar beurkundet. Um die Grundschuld nach Ablösung des zugrunde liegenden Darlehens aus dem Grundbuch zu löschen, muss der Eigentümer der Löschung zustimmen. Die entsprechende Zustimmungserklärung hat ebenfalls notariell zu erfolgen. Weitere Informationen zu Grundpfandrecht enthält auch das Merkblatt der Bundesnotarkammer.

Die Übertragung des Familienheims auf die nächste Generation ist eine sensible Materie und sollte gut überlegt und vor allem gut beraten sein. Sie berührt verschiedene Rechtsgebiete: Neben dem Immobilienrecht sind die durch die Übergabe ausgelösten Rechtsfolgen auf dem Gebiet des Erbrechts in den Blick zu nehmen, Fragen des Sozialrechts stellen sich, sollte der Übergeber später auf Sozialleistungen angewiesen sein. Wegen dieser Problemkreise ist eine ausführliche Besprechung nahezu immer unumgänglich, zu deren Vorbereitung Sie gern unseren Erfassungsbogen verwenden können. Wir werden Ihnen auf jeden Fall folgende Fragen stellen:

• Wer überträgt an wen und wie ist das Verwandtschaftsverhältnis?
• Welches Grundstück wird übertragen – wir benötigen also Grundbuchangaben zum Grundstück – Gemarkung, Flur und Flurstück
• In welchen Familienverhältnissen leben die Beteiligten sonst? Welche nahen Angehörigen gibt es noch? Unterstützen diese den Vorgang?
• Was sind Ihre Beweggründe für den Eigentumswechsel?

Je nachdem, welche Motivlage hinter der Übertragung steht, sollten die Beteiligten sich selbst folgende Fragen stellen – wir stellen Sie Ihnen ganz sicher:

• Will der Veräußerer für das Grundstück eine Gegenleistung – bspw. in Form einer Pflegeverpflichtung – aber auch die restliche Ablösung eines Darlehens?
• Will sich der Veräußerer und vielleicht seinem Ehegatten die Nutzung des Grundstücks ganz oder teilweise vorbehalten – bspw. in dem Wohnhaus weiter wohnen oder das gesamte Grundstück weiter nutzen, zum Beispiel auch Mieten einziehen?
• Soll der Erwerber mit der Übertragung für den Tod des Veräußerers ganz oder teilweise abgefunden sein – also bspw. – ggf. mit Wirkung auch gegenüber den Kindern des Erwerbers keine Pflichtteilsansprüche mehr geltend machen können?
• Soll das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen wieder an den Veräußerer zurückfallen können – ggf. auch seinen Ehegatten oder nach seinem Tod auch einem anderen Angehörigen?

Diese Fragen bestehen im Übrigen nicht nur für die Übertragung des Familienheims – sie sind ebenso bei der Nachfolge im Unternehmen berührt.

Bei der Übertragung von wertvollen Gegenständen wie Immobilien und umso mehr bei Unternehmen dürfen – wenngleich nicht durch den Notar beraten – die steuerlichen Auswirkungen nicht aus dem Blick geraten, insbesondere dann, wenn eine Übergabe auch steuerrechtlich motiviert ist. Daher wird in jedem Fall der Übergabe von Vermögenswerten die Beratung zu den steuerrechtlichen Auswirkungen dringend empfohlen.

Dieselben Fragen, die sich allgemein bei der Übertragung von Immobilien auf Verwandte stellen, stellen sich, wenn ein Grundstück oder ein Anteil daran an einen Ehegatten übertragen wird. Zu klären ist aber auch hier die Grundlage der Übertragung: Übertragung zum Ausgleich von Investitionen oder zur Ausgestaltung einer gleichberechtigten ehelichen Wirtschaftsgemeinschaft, aber ggf. auch Schenkung. Zusätzlich sollte man sich dabei mit den Folgen im Fall einer möglichen Scheidung zu befassen. Soll das Grundstück dann von einem der Ehegatten allein erworben werden? Wie soll dies im Rahmen eines etwaigen Zugewinnausgleichs bei Auflösung des gesetzlichen Güterstandes berücksichtigt werden?

Zur weiteren Information haben wir ein Merkblatt erarbeitet.

Bei Immobiliengeschäften gilt ab dem 1. April 2023 ein Barzahlungsverbot. Dessen Einhaltung ist der Notarin bzw. dem Notar nachzuweisen. Ohne einen solchen Nachweis verzögert sich die Vertragsabwicklung, Verstöße müssen gemeldet werden. Für die Käuferseite besteht zudem bei einer Barzahlung das Risiko, den Kaufpreis erneut erbringen zu müssen.

Weitere Informationen entnehmen Sie bitte unserem Merkblatt.